Evropská klimatická politika už dávno neovlivňuje jen energetiku, ale i hodnotu nemovitostí. Nové standardy, regulace a tlak investorů rozdělují trh na dvě třídy aktiv. Energeticky efektivní, která přitahují kapitál, a zastaralá, která rychle ztrácí hodnotu. Tento rozdíl má konkrétní ekonomický základ, nikoli ideologický.
Green premium a brown discount
„Zelené“ budovy se prodávají dráž, mají nižší provozní náklady a lepší přístup k financování. Naproti tomu objekty s nízkou energetickou efektivitou čelí tzv. brown discountu, tedy srážce z ceny, která se v západní Evropě už pohybuje mezi 10–25 %. Hlavním faktorem je schopnost generovat stabilní čistý provozní zisk (NOI). Efektivní budovy spotřebují méně energie, mají nižší servisní náklady a přitahují nájemce, kteří sledují ESG závazky.
Podle CBRE mají certifikované kanceláře v Praze až o 20 % nižší provozní náklady a průměrně o 0,5 procentního bodu nižší kapitalizační míru, což se přímo promítá do jejich vyšší valuace.
Proč se to děje?
Klíčovým faktorem je riziko regulace. Od roku 2030 mají mít nové budovy nulové emise, přičemž starší objekty budou muset projít rekonstrukcí. Investoři proto započítávají budoucí náklady na modernizaci už dnes, čím horší je energetická bilance, tím větší srážka.
Roli hraje i financování. Banky začaly rozlišovat mezi zelenými a hnědými projekty. Zelené úvěry mají nižší marže a delší splatnosti, zatímco neefektivní budovy nesou vyšší rizikovou přirážku. To zvyšuje rozdíl v nákladech kapitálu a dále prohlubuje hodnotovou mezeru mezi oběma segmenty.
Dopad na průmyslové zóny
V průmyslovém sektoru je efekt ještě viditelnější. Výrobní podniky vyžadují přístup k obnovitelným zdrojům energie, elektrifikaci provozu a moderní infrastrukturu. Lokality, které tyto podmínky nesplňují, ztrácí nájemce i investory. Naopak „zelené“ parky s vlastní fotovoltaikou, rekuperací a chytrým řízením spotřeby mají nižší neobsazenost a vyšší hodnotu.
Tento trend mění i regionální rozložení investic. Přibývá poptávky po zónách s dostupnou bezemisní energií, například v okolí Plzně nebo na jižní Moravě.
Shrnutí
Evropská klimatická politika přetváří realitní trh v Evropě i Česku. Rozdíl mezi energeticky úspornými a zastaralými budovami už není kosmetický, ale strukturální. Zelené objekty si udržují hodnotu díky nižším nákladům a levnějšímu kapitálu, zatímco hnědá aktiva čelí postupné ztrátě likvidity i atraktivity.
Udržitelnost se tak stává nejen regulační nutností, ale i ekonomickou logikou. Kdo ji ignoruje, riskuje, že jeho nemovitost ztratí cenu dřív, než přijde další novela směrnic EU.
Pro portál SmartTrader připravil Honza Ottis