Investiční byt byl v Česku dlouhá léta symbolem bezpečné a výnosné investice. V době nízkých úrokových sazeb a rostoucích cen nemovitostí si investoři užívali dvojího efektu – stabilního příjmu z nájmu a růstu hodnoty samotné nemovitosti. Rok 2025 ale přináší zcela jiný obrázek. Zatímco inflace se drží kolem 3 %, průměrné nájemní výnosy v Praze a dalších velkých městech oscilují na podobné úrovni. To vyvolává otázku, zda je investiční byt stále cestou k reálnému zhodnocení kapitálu, nebo jen nástrojem pro jeho uchování.
Nájemní výnos pod tlakem
Základní ukazatel – rent yield – tedy poměr ročního nájemného k pořizovací ceně bytu, se v Praze pohybuje průměrně kolem 3–3,5 %. V Brně nebo Plzni mohou investoři dosáhnout na 3,5–4 %, zatímco v regionech, kde jsou ceny bytů nižší, je možné dosáhnout i 6-8 %. Tyto vyšší výnosy jsou ale často vykoupené vyšším rizikem neobsazenosti nebo horší kvalitou nájemníků.
Pokud k výnosům připočítáme reálné náklady – daň z příjmu z nájmů, pravidelné opravy, fond oprav či pojištění – čistý výnos může být výrazně nižší. V praxi se tak investor v Praze často dostane na 2–2,5 % ročně, což už je pod hranicí inflace.
Inflace jako klíčový soupeř
Česká ekonomika se po pandemii a energetické krizi stále potýká s vyšší inflací, než na jakou byli investoři zvyklí před rokem 2020. Zatímco průměrný růst spotřebitelských cen v roce 2010–2019 činil kolem 2 %, dnes se pohybujeme stabilněji na 3 %. To znamená, že investice do bytu, která by v minulosti inflaci spolehlivě překonávala, se dnes ocitá na hraně.
Byt tak v roce 2025 nepůsobí jako nástroj na zbohatnutí, ale spíše jako štít proti inflaci. Investor si reálně uchovává hodnotu svého majetku, i když jeho výnosy z nájmu už příliš nepřidávají.
Praha vs. regiony
Specifickou kapitolu tvoří Praha, kde ceny bytů dosahují rekordních úrovní. Průměrná cena za m² se pohybuje kolem 150 tisíc Kč, zatímco průměrné měsíční nájemné u standardního bytu činí kolem 400–450 Kč za m². To znamená rent yield jen kolem 3 %. Investoři zde tedy platí především za jistotu a likviditu, protože pražské byty se dlouhodobě dají snadno pronajmout i prodat.
V regionech, například v Ostravě nebo Ústí nad Labem, jsou pořizovací ceny mnohem nižší – často 50–70 tisíc Kč za m² – přičemž nájemné je jen dvakrát až třikrát nižší než v Praze. To vytváří vyšší rent yield, ale s vyšší volatilitou. Investor může získat 6-8 %, ale musí počítat s vyšším rizikem fluktuace nájemníků a s nižší likviditou při prodeji.
Proč investoři stále kupují
Přestože čistý výnosy z nájmů často inflaci nepřekonávají, investoři mají k bytům stále důvěru. Hlavním důvodem je ochrana kapitálu. Byt je hmatatelné aktivum, které nelze devalvovat jako měnu a jehož hodnota se v dlouhodobém horizontu drží.
Druhým důvodem je možnost využití finanční páky přes hypotéku. I když sazby zůstávají relativně vysoké (kolem 4–5 %), investor, který financuje nákup bytu z části cizím kapitálem, může dlouhodobě dosáhnout vyšší návratnosti, pokud ceny nemovitostí v budoucnu porostou. Páka tedy činí z investičního bytu stále atraktivní volbu pro ty, kteří věří v dlouhodobý růst českého trhu.
InvestBay: Vaše brána k luxusním investicím
InvestBay otevírá dveře k investicím, které byly dlouhá léta doménou pouze nejbohatších. Díky zaměření na luxusní rezorty v prémiových turistických destinacích nabízí společnost možnost kombinovat stabilitu realitního trhu s prestiží a exkluzivitou. I drobní investoři tak mohou získat přístup k projektům s vysokým potenciálem růstu a zároveň si vybudovat dlouhodobý pasivní příjem.
Apartmán v unikátním resortu Zelena Punta
InvestBay vám přináší mimořádnou příležitost stát se součástí luxusního resortu Zelena Punta na chorvatském ostrově Ugljan, jen kousek od Zadaru. Tento plážový areál těží z masivního růstu turismu v Chorvatsku, nabízí průměrnou obsazenost 90–100 % a pyšní se exkluzivní polohou pouhých 50 metrů od moře. Zrekonstruované apartmány s moderní infrastrukturou a správou zkušeného provozovatele Premium Star Hotels slibují vysokou návratnost, stabilní pasivní příjem a zároveň podíl na unikátním ekologickém projektu, který spojuje komfort, přírodu a investiční potenciál.
Shrnutí
Byt jako investice v roce 2025 už není automatickou cestou k vysokým výnosům. Nájemní výnosy v Praze a velkých městech sotva pokrývají inflaci, a po odečtení nákladů je investor často na nule. Přesto byty zůstávají cenným aktivem, protože poskytují ochranu kapitálu a jistotu uchování hodnoty.
Rozhodující dnes není otázka „kolik vydělám“, ale „kolik uchovám“. Proto lze říci, že investiční byt v roce 2025 funguje spíše jako dlouhodobý bezpečný přístav než jako nástroj pro agresivní růst majetku.
Pro portál SmartTrader připravil Honza Ottis